所謂最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協(xié)議，在最高債權限額內，以抵押物對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權作擔保。
最高額抵押具有擔保債權的不特定性的特點。即最高額抵押所擔保的未來債權是不特定的，將來的債權是否發(fā)生、債權類型是什么、債權額是多少均是不確定的。因此，其所擔保的債權不必須都是同一性質的債務。
設定最高額抵押時，雙方要明確規(guī)定債權發(fā)生的原因。根據(jù)《擔保法》第六十條的規(guī)定“借款合同可以附最高額抵押合同。債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同，可以附最高額抵押合同。”因此，只有借款合同和就某項商品在一定期間內連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同可以附最高額抵押合同。而且在雙方還應當在合同中約定擔保債權是否僅限于借款的債務還是商品交易發(fā)生的債務，特別是擔保商品交易發(fā)生的債權的，應當明確規(guī)定就何種商品進行連續(xù)交易發(fā)生的債權額進行擔保。否則，應推定雙方同意就各種商品交易進行連續(xù)交易發(fā)生的債權進行擔保。
對于被擔保的債權的最高限額應當明確規(guī)定。如果沒有約定最高限額，則應當認為最高額抵押合同不成立。決算期是最終確定最高額抵押所擔保的債權的實際數(shù)額的日期。在最高額抵押合同中通常必需明確規(guī)定決算期。如果當事人在合同中未約定決算期，如果最高額抵押合同中訂有存續(xù)期間并已經(jīng)登記的，此項期間屆滿之時即為決算期。如果抵押合同登記的存續(xù)期間過長，當事人均有權提出確定合理的決算期。
根據(jù)《擔保法》的規(guī)定：“當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效”。“當事人以其他財產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。當事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。”因此這些規(guī)定及相關司法解釋對最高額抵押同樣適用。
根據(jù)《擔保法司法解釋》的規(guī)定：“最高額抵押權所擔保的債權范圍，不包括抵押物因財產(chǎn)保全或者執(zhí)行程序被查封后或債權人、抵押人破產(chǎn)后發(fā)生的債權。由此可以推斷其所擔保的債權不包括實現(xiàn)抵押權的費用。實現(xiàn)抵押權的費用，應當從抵押物拍賣價金中扣除，不應算入最高額內。
最高額抵押具有以下特點：
1．最高額抵押所擔保的債權額是確定的，但實際發(fā)生的債權額是不確定的。設定最高額抵押時，債權尚未發(fā)生，為保證將來債權的實現(xiàn)，抵押權人與抵押人協(xié)議商定擔保的最高債權額度，抵押人以其抵押財產(chǎn)在此額度內對債權作擔保。
比如，張某以一處房產(chǎn)為抵押物，與債權人李某簽訂了一份擔保將來可能發(fā)生的100萬元債權的最高額抵押合同。
2．最高額抵押是對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權作擔保。所謂一定期間，是指發(fā)生債權的期間，
比如，從XX年1月1日至XX年12月31日發(fā)生的債權，抵押人對這個期間發(fā)生的債權作擔保。所謂連續(xù)發(fā)生的債權，是指實際發(fā)生的債權次數(shù)是不確定的，并且是接連發(fā)生的，比如，張某在1月份向李某借款20萬元，3月份又借了30萬元，5月份又借了40萬元，6月份還了60萬元，8月份又借了40萬元，以此類推，張某在這一年之內借了還，還了借，只要借款余額不超過100萬元，張某抵押的房產(chǎn)對這一年之內發(fā)生的不超過100萬元的借款的償還作擔保。可見，最高額抵押以一次訂立的抵押合同，進行一次抵押物登記就可以對一個時期內多次發(fā)生的債權作擔保，既省時、省力、省錢，又可以加速資金流通，有利于促進經(jīng)濟發(fā)展。
3．最高額抵押只適用于貸款合同以及債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同。規(guī)定某項商品在一定期間內連續(xù)發(fā)生的交易可以適用最高額抵押方式，主要是為了簡化手續(xù)，方便當事人，有利于生產(chǎn)經(jīng)營。
4．最高額抵押的主合同債權不得轉讓。最高額抵押所有擔保的債權在合同約定的期間內經(jīng)常發(fā)生變更，處于不穩(wěn)定狀態(tài)，如果允許主合同債權轉讓，必然會發(fā)生最高額抵押權是否隨之轉讓的問題，以及對以后再發(fā)生的債權如何擔保等問題。在我國市場機制尚未完善的情況下，為保障信貸和交易安全，暫規(guī)定最高額抵押的主合同債權不得轉讓。